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就北京市《房屋租赁管理办法(草案)》答新京报记者问

作者:姜明安   点击量:7483

            
[问]在不少人看来,除非政府是房屋的所有者,否则,我出租房屋,你租赁房屋,是属于公民私人之间的事情,与政府没有关系。可是为什么政府要通过立法对此加以规制?政府规制行为的正当性在于哪里?
[答]在现代社会,不存在不受任何法律规制的绝对的财产所有权和契约自由。无论是现代西方国家,还是现代东方国家,为了维护公共利益和保护所有权人和合同双方当事人以外的其他人的权益,都会通过法律或法规对财产所有权和契约自由加以必要和适当的限制,对财产所有权人和合同双方当事人加予必要和适当的义务。政府规制行为本身的存在不存在正当性问题,其正当性在于具体的规制措施是否“必要和适当”。所谓“必要”,应是维护公共利益或保护他人的权益所必须,至于何谓“公共利益”和怎么认定“公共利益”,则应由“公共利益”的主体----社会公众或人民代表机关通过一定的方式和途径(如听证会、论证会、网上讨论等)确定;所谓“适当”,主要指符合比例原则,即在多种可能的方案(政府欲实施规制,必须提出多种方案)中选择对财产所有权人和合同双方当事人利益损害最小、负担最小的方案。
 
[问]政府立法必须要有相关的法律依据或者法律授权,这是政府立法行为合法性的保证。修正后的草案第一条规定,“为规范房屋租赁行为,保护房屋租赁当事人的合法权益,保障房屋使用安全,维护房屋租赁市场秩序和社会治安,根据有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。”在你看来,该立法草案的法律依据或者法律授权是什么?该行为是否符合行政合法性与行政合理性的法理要求?
[答]《立法法》第73条规定,地方政府可以就下列事项制定规章:(一)为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项;(二)属于本行政区域的具体行政管理事项。北京市此项政府规章的主要立法根据有二:其一,《城市房地产管理法》第54条:住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。其二,《治安管理处罚法》第57条关于房屋出租人的义务和违反义务的法律责任的规定。由此可见,北京市政府制定《房屋租赁管理办法》这一规章是有法律根据的。当然,规章有法律根据并不等于其合法,更不等于其合理,是否合法、合理,还应分析规章的具体内容和制定程序。本人初看了一下《房屋租赁管理办法(草案)》,至少感觉到其中有些规定的合法性是存在问题的。例如,《草案》规定的对出租人违法行为的某些处罚,就违反了《行政处罚法》的下述规定:地方政府规章对于已有法律、法规规定的事项,不能设定行政处罚,而只能“在法律、法规规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度的范围内作出具体规定”。如《草案》第31条(三)规定的对出租人的处罚即超出了《治安管理处罚法》第57条规定的“行为”范围。《草案》第31条(五)规定的对承租人的处罚即超出了《治安管理处罚法》第58条规定的“幅度”范围。至于其他涉及建筑安全、消防、工商、卫生、计生等的行政处罚,也应遵守上位法规定的行为、种类和幅度。又如,《草案》关于“承租人不得擅自转租、转让、转借承租房屋”的规定,这里的“擅自”如仅有“非经出租人同意”的涵义,则是合法的,但如有另外的含意(如需经行政机关或房屋租赁管理基层组织的同意),即为间接禁止转租、转让、转借。如果是这样的话,则违反了《民法通则》和《合同法》的规定。根据《民法通则》第91条规定,合同一方可将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人,但应取得另一方的同意,并不得牟利;《合同法》第88条规定,当事人一方经对方同意,,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。因此,这里的“擅自”宜修改为“非经出租人同意” 更为适当。
 
[问]北京市政府在两年前曾经就《房屋租赁管理办法(草案)》征集过意见,但是征集到的246条意见绝大部分持反对态度。在当时的征集意见中,反对意见主要集中在三个方面,“出租房屋须到有关部门备案”、“出租人不履行治安责任将被处罚”和“政府部门制定指导租金”。此次征集意见的《草案》规定,将实行房屋租赁登记制度,房东需到有关部门办理租赁登记手续,违者将被罚款。在你看来,结合两次草案的不同表述,房屋租赁登记制度与备案制度有哪些不同?这种改变会对房屋租赁方带来哪些实际影响?行政规章有无权力规定登记或者备案制度?
[答]登记与备案没有什么根本性的区别。《现代汊语词典》对“登记”的释义是:把有关事项写在特备的表册上以备考查;对“备案”的释义是:向主管机关报告事由存案以备考查。当然二者在实践中还是有些差别的:备案的作用可能纯粹是“以备考查”;登记的作用则除了“以备考查”外,行政机关还有可能使之具有将登记的信息主动向社会或有关方面发布、发送,以实现某种管理上目的的作用。登记或备案作为一种行政管理制度,地方政府规章应该可以设定。当然,某些具有行政许可性质的登记,如公司登记等,只能由法律、法规设定。因此,《草案》设定登记或备案制度在合法性方面不存在问题。至于合理性,登记或备案虽然给出租人增加了一定负担,但相对于政府和社会掌握相应信息,以便于更好地保护租赁双方的合法权益和社会公共利益的价值来说,应该说也是符合比例原则的。
 
[问]在2004年草案中,要求出租人、被委托人应当承担治安责任并与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书和违反此规定的罚则。对此,有人提出,“维护社会安全是公安机关的职责,不应转嫁给本应受保护的百姓。”此次草案取消了治安责任保证书的规定,但是要求房东和房客签订责任书,明确双方的安全责任。结合两次草案的不同表述,你认为治安责任保证书与房东和房客责任书有哪些不同?对房东和房客的法律责任会带来什么实际影响?行政法规要求房客和房东之间明确法律责任,有哪些利弊?此举是否意味着治安管理部门将维护社会治安的责任推给了老百姓?
[答]治安责任保证书与房东和房客责任书应该是有区别的。前者确实有“将公安机关维护社会安全的职责转嫁给本应受保护的百姓”之嫌,而后者则是明确双方在保障房屋安全及承租人人身和财产安全方面各自的义务、责任,以便双方各自有效地履行,以及在今后可能发生问题引起纠纷时,便于明确双方各自的责任和有效地解决争议。不过,政府要求双方专门签订这种责任书似乎是没有必要的,此种安全责任条款应是双方租赁合同的必要条款。行政规章可以要求双方当事人在签订房屋租赁合同时写入这种必要条款。但当事人没有遵守这种要求,合同中没有写入这种必要条款,行政机关也不应对之科处罚款处罚。现在的《草案》将双方没有签订责任书这种合同缺陷情事规定罚款是违反法律的原则和精神的。根据《合同法》第61条的规定,合同双方当事人在合同中对于本应约定的内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。即使出现纠纷,也应请求法院裁决,而没有任何可由或应由行政机关罚款的根据。
 
[问]两年前反对焦点之一—政府制定指导租金,此次草案中未做规定。对这种变化,你做何评价?
[答]《价格法》第18条规定,政府实行指导价或政府定价的商品和服务的范围是:(一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品;(二)资源稀缺的少数商品;(三)自然垄断的商品;(四)重要的公益性服务。除此以外的商品和服务,均应实行市场调节价。房屋租金似乎不属于上述《价格法》第18条规定的四种商品和服务,因此,政府对之制定指导价是不合适的。
 
[问]据您了解,国内外一些和北京类似的大城市是如何管理出租房屋的?对我们有哪些经验可以借鉴?
[答]我去过美国、英国、澳大利亚等国家,我在那些国家租房都是与房东打交道,合同订得非常非常详细,包括防火、防盗等安全条款和各种责任条款,一大本,并要求本人提供护照或其他身份证件的复印件等作为附件。但是政府对承租人却不过问、不干预。至于是否过问出租人,要求其登记、备案等,本人则没有打听过。
 
[问]北京的房价居高不下,是导致北京房屋租赁市场繁荣的原因之一。据记者了解,在北京市区租房的人流,以外来务工人员、刚毕业的大学生等暂时买不起房的年轻人为主。这个办法目前正处于征求意见阶段,你认为还有哪些方面的规范需要改善,从而为更多需要租房的年轻人提供方便?
[答]在房屋租赁方面,政府应当提供更多的信息服务,包括房源、租价、治安、交通购物等各方面的信息,并且更注重规范房地产经纪机构的行为,依法加强房屋租赁市场的监管,以更好地保护承租人的权益。
当然,监管并不等于处罚,尽管监管必须有适当的处罚措施作为辅助手段。就《房屋租赁管理办法(草案)》整体而言,有些规定似乎对处罚的作用过于重视了一点。例如,《草案》第33条规定,出租人出租居住房屋不具备上下水、供电和环境卫生等必要生活条件的,可处1000元以上3万元以下罚款。对于这种无必要生活条件的房屋,承租人完全可以不租,如果租了以后才发现,完全可以到法院去提起民事诉讼,用得着行政机关罚款吗?
此外,这个《草案》的某些规定还有需要斟酌之处。例如,《草案》关于房屋租赁管理基层组织的设置:有没有必要在社区和村普遍设立?它是什么性质的机构(行政机构还是自治组织)?与村民委员会、居民委员会和政府是什么关系?它的职责中有受公安机关委托办理暂住登记、受理暂住证申请;受街道办事处等机构委托,查验流动人口婚育证明、受理流动人口婚育证明办理申请等,这些职责本来是法律、法规授予公安派出所、街道办事处等行政机构行使的,有必要让它们再委托房屋租赁管理基层组织代行吗?
再如,《草案》第24条至第27条规定了行政机关可对房地产经纪机构、租赁房屋及其设施、设备、物品、场所、人身进行检查和采取有关行政措施(如注销备案),但除第26条规定公安机关检查时须出示工作证件和检查证明文件,对其他机关(如工商、建设、房屋等)则没有规定任何程序和要求,如出示证件、告知检查结果、听取申辩以及对检查所获有关信息保密等,其他机关是不是没有遵守这些程序和要求的必要呢?
总之,政府对房屋租赁予以管理和适当规制是必要的,但这种管理和规制应当遵循依法行政的原则和以人为本,以服务为本的原则。
                              
载2006年12月3日《新京报》(登载时有删节)
 
附:
《北京市房屋租赁管理办法(征求意见稿)》
为规范房屋租赁行为,保护房屋租赁当事人的合法权益,保障房屋使用安全,维护房屋租赁市场秩序和社会治安,市政府法制办会同本市有关部门根据有关法律、法规,结合本市实际情况,制订了《北京市房屋租赁管理办法(征求意见稿)》。
  该征求意见稿立足于政府履行科学管理城市、高效服务居民职责,需要掌握相关信息的实际,规定了房屋租赁信息采集制度。同时,为了建立本市房屋租赁管理的和谐秩序,该征求意见稿从便于各方依法维权的角度,界定了租赁各方的安全责任,力求使各方当事人对应予注意的责任更加清晰,保障当事人人身及财产安全,便于各方预防与租赁有关的事故隐患的发生,也便于当事人在各种纠纷解决机制中更好地依法维护自己的合法权益。
  现就征求意见稿向社会征求意见。

  第一章 总 则
  第一条 为规范房屋租赁行为,保护房屋租赁当事人的合法权益,保障房屋使用安全,维护房屋租赁市场秩序和社会治安,根据有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。
  第二条 本市行政区域内住宅、工商业用房、办公用房、仓库、人防工程及其他房屋的租赁和管理,适用本办法。法律、法规、规章另有规定的,从其规定。
  第三条  本市房屋租赁管理坚持条块结合、以块为主的属地管理原则。
  本市房屋租赁管理应当与服务相结合,便民利民。
  第四条  各级人民政府应当加强对房屋租赁管理工作的领导。市和区、县流动人口和房屋租赁综合管理机构负责房屋租赁管理的组织、指导、协调、监督等工作。
  区、县人民政府根据管理工作需要,在社区、村建立负责房屋租赁管理的基层管理组织(以下简称基层管理组织),负责履行下列职责:
  (一)采集房屋租赁信息;
  (二)房屋租赁日常检查;
  (三)按有关规定为房屋租赁当事人提供服务;
  (四)受公安机关委托办理暂住登记、受理暂住证申请;
  (五)受街道办事处,乡、镇人民政府委托查验、登记进入本市的成年流动人口的流动人口婚育证明,受理办理临时流动人口婚育证明的申请;
  (六)本市规定的其他职责。
  第五条  区、县人民政府应当保障基层管理组织工作所需经费、办公场所。区、县人民政府有关行政部门、街道办事处和乡、镇人民政府应当按照各自职责做好对基层管理组织及其工作人员的培训、指导工作。
  第六条  有关行政部门应当按照下列规定履行房屋租赁管理职责:
  建设(房屋)行政主管部门负责房屋租赁市场、房地产经纪和房屋安全使用的监督管理。
  公安机关负责出租房屋治安管理、消防管理和租赁当事人的户籍管理。
  工商行政管理部门负责查处利用出租房屋进行无照经营等违法经营行为。
  人口计生部门负责流动人口计划生育管理和服务工作。
  卫生部门负责作为公共场所的出租房屋的卫生监督执法、突发公共卫生事件应急处理和疾病预防控制工作。
  规划、城管、土地、乡镇人民政府依照各自职责负责违法建设的查处。
  税务部门负责房屋出租的税收征管工作。
  第七条  本市建立房屋租赁综合管理信息系统平台,对房屋租赁信息实行动态管理。
  有关主管部门及其工作人员在管理使用房屋租赁信息时,应当按照国家和本市规定对房屋租赁信息保密。
  第八条  乡镇人民政府、街道办事处应当指导居民委员会、村民委员会根据本地区实际,按照有关规定制定房屋租赁管理公约;并指导居民委员会、村民委员会组织力量对本地区房屋租赁情况进行自治管理。
  居民委员会、村民委员会等基层组织应当协助有关主管部门做好房屋租赁管理工作,负责房屋租赁的法制宣传教育,督促出租人、承租人自觉遵守国家和本市有关规定。
  第二章  租赁登记
  第九条 出租的居住房屋应当符合下列条件:
  (一)无安全隐患。
  (二)符合治安和消防管理的有关规定。
  (三)具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件。
  (四)人均使用面积不低于3平方米;其中,成套住宅人均使用面积不低于6平方米。
  第十条  本市实行房屋租赁登记制度。基层管理组织负责办理辖区范围内房屋租赁登记手续。
  出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起3日内,到房屋所在地的基层管理组织办理房屋租赁登记手续,并填报下列内容:
  (一)出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地,实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地;
  (二)出租房屋的基本情况、租金和租赁期限;
  (三)房屋权属证书或者权属证明;
  (四)本市规定的其他内容。
  房屋租赁合同变更或者终止的,出租人应当在3日内,到房屋所在地的基层管理组织办理登记变更、注销手续。
  当事人要求出具房屋租赁登记证明的,基层管理组织应当出具证明。
  第十一条  从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构应当将其经营中的房屋租赁信息,于每月5日前报送企业经营所在地的乡镇人民政府或者街道办事处。房地产经纪机构提供房屋租赁居间服务的,应当书面告知租赁双方当事人到房屋所在地基层管理组织办理房屋租赁登记手续。
  第十二条  房屋管理单位应当按照有关规定将其掌握的房屋租赁信息定期报送房屋所在地的基层管理组织。
  第三章 安全规范
  第十三条  本市出租房屋的安全使用,坚持谁所有谁负责,谁使用谁负责的原则。
  出租房屋的安全责任由房屋所有人负责;房屋所有人委托管理单位管理的,由管理单位负责。房屋承租人应当对其使用行为负责。
  第十四条  出租人应当遵守下列规定:
  (一)要求承租人出示身份证明,登记承租人姓名或者名称、证件种类和号码,不得向无合法身份证明的人出租房屋。
  (二)发现承租人利用出租房屋进行犯罪活动的,应当及时向公安机关报告。
  (三)配备防火、防盗、防煤气中毒等必要的安全设备与设施。
  (四)告知承租人应当遵守的房屋安全使用和治安管理规定,并与其签订责任书,明确双方的安全责任。
  (五)对出租房屋及其设施、设备进行必要的安全检查,及时维修、养护,保证其正常使用。
  (六)对未纳入旅店业管理的有多人居住的出租房屋,应当建立居住人员登记簿,并按规定报送基层管理组织;居住人数超过15人的,配备相应数量的专职管理人员。
  (七)告知承租人到基层管理站查验、登记流动人口婚育证明,或者办理临时流动人口婚育证明。与所在地街道办事处或者乡、镇人民政府签订计划生育责任书,按照计划生育责任书的规定,协助做好流动人口计划生育的宣传教育、证件查验、药具发放、技术服务、信息反馈等工作。
  (八)不得为无照经营行为提供生产经营场所、保管、仓储等条件。
  (九)按国家有关规定交纳房屋租赁相应税款。
  出租人委托代理人履行管理职责的,应当书面报告房屋所在社区(村)基层管理组织。受委托的代理人应当按照本办法规定履行出租人的义务,承担出租人应当承担的房屋租赁责任。
  第十五条  承租人应当遵守下列规定:
  (一)向出租人出示真实有效的身份证明,配合出租人进行租赁登记。
  (二)不得利用承租的房屋非法生产、加工、储存、经营易燃、易爆、剧毒等危险物品。
  (三)不得利用承租房屋从事违法活动,使用承租房屋时不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。
  (四)不得擅自转租、转让、转借承租房屋。
  (五)因不当使用房屋,影响房屋使用安全的,及时改正。
  (六)居住人员发生变更的, 及时到基层管理组织办理变更登记。
  (七)按规定交验、登记流动人口婚育证明,或者办理临时流动人口婚育证明、补办流动人口婚育证明。
  第十六条  出租人和承租人应当共同遵守下列规定:
  (一)不得擅自改变房屋使用性质,住宅不得用于生产经营。
  (二)承租人是非本市户籍人员的,由出租人或者承租人在入住3日内到房屋所在地基层管理组织申报暂住户口登记;承租人应当按规定办理暂住证。境外人员在城镇租住房屋的,出租人或者承租人应当在24小时内按照境外人员管理规定到房屋所在地公安派出所办理临时住宿登记;在农村租住房屋的,应当在72小时内到房屋所在地公安派出所办理临时住宿登记。
  (三)未经原设计单位或相应资质等级的设计单位提出方案,不得变动房屋建筑主体和承重结构,不得超过设计标准或者规范增加楼面荷载;不得扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;不得实施其他影响房屋建筑结构和使用安全的行为。
  (四)不得改变住宅外立面,在外墙上开门、窗。
  (五)配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、户籍、计划生育等管理工作,不得阻碍。
  第十七条  房地产经纪机构应当自取得营业执照之日起30日内,到所在区县建设(房屋)行政主管部门办理备案手续,并提交下列材料:
  (一)营业执照复印件;
  (二)房地产经纪人、经纪人协理执业、从业的证件复印件;
  (三)与房地产经纪人、经纪人协理签定的劳动合同和为房地产经纪人、经纪人协理缴纳社会保险的证明;
  (四)经营场所证明;
  (五)房地产经纪业务管理、财务管理、客服管理等制度;  
  (六)本市规定的其他材料。
  对按照本条前款规定办理备案手续的,区、县建设(房屋)行政主管部门应当为其核发备案证明,并按规定将其基本情况向社会公布。
  第十八条  本市对房屋经纪业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分帐户管理等资金监管制度,具体办法由市建设(房屋)行政主管部门会同有关部门制定。
  房地产经纪机构与租赁当事人约定直接向承租人收取租金的,每次不得收取超过一个月的租金。
  第十九条  房地产经纪机构、经纪人员应当遵守下列规定:
  (一) 房地产经纪机构应当有一名以上房地产经纪人和七名以上房地产经纪人协理,依法向工商行政管理机关办理注册登记,领取营业执照。
  (二)房地产经纪业务,由房地产经纪机构统一受理并与委托人签订书面经纪合同,统一收取佣金、开据发票。房地产经纪机构的工作人员不得以个人名义承揽业务。
  (三)使用建设(房屋)、工商行政主管部门推行的合同示范文本。
  (四)房地产经纪合同上加盖房地产经纪机构公章,并有房地产经纪人员签字。
  (五)不得以他人名义或者允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动。
  (六)房地产经纪人员不得同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务。
  (七)不得伪造、变造、买卖、出借、出租房地产经纪机构备案证明、房地产经纪人员资格证和注册证。
  (八)在经纪业务中不得采取威胁、恐吓、欺诈等手段。
  (九)法律、法规和规章规定应当遵守的其他内容。
  第二十条 房地产经纪机构应当在经营场所公示下列证件和材料:
  (一)营业执照;
  (二)备案证明;
  (三)房地产经纪人员的职业资格证和注册证复印件;
  (四)服务内容、服务标准、佣金标准;
  (五)建设(房屋)行政主管部门、工商行政管理部门推行的房地产经纪合同示范文本;
  (六)本市规定公示的其他证件和材料。
  第四章   管理和服务
  第二十一条  基层管理组织应当按照下列规定对房屋租赁情况进行监督检查:
  (一)发现登记信息不实的,及时更正。
  (二)发现未登记的,及时补登。
  (三)及时到现场核实房屋安全状况;对有房屋管理单位的,督促其按规定对房屋的安全状况进行检查,并出具检查结果。发现房屋存在安全隐患的,及时督促出租人或者承租人进行整改;属于重大安全隐患的,报告街道办事处或者乡、镇人民政府组织有关部门及时处理。
  (四)发现传染病病人或疑似传染病病人的,及时向附近的疾病预防控制机构或者医疗机构报告。
  (五)发现违反治安管理、消防、计划生育、卫生及其他违法行为的,应当及时填写统一制发的检查报告单,报告相关行政主管部门。
  第二十二条  房屋管理单位应当按照下列规定对房屋进行安全管理:
  (一)建立房屋安全管理规章制度,落实各项管理措施。
  (二)组织建筑结构专业初级技术职称以上人员或者经培训合格的人员,按规定对所管房屋进行安全检查,并及时整理房屋安全检查的基础资料,作为房屋安全管理的基础档案妥善保存。
  (三)按基层管理组织的要求提供房屋安全检查结果。
  (四)发现危害房屋使用安全或者其他违法行为的,立即制止,并督促责任人改正;拒不改正的,及时报告房屋所在地有关主管部门依法处理。
  (五)协助、配合有关主管部门对房屋租赁情况进行监督检查。
  第二十三条  经房屋安全鉴定机构鉴定,出租房屋属于危险房屋的,房屋所有人、承租人应当按规定采取解危措施。房屋所有人、承租人拒绝对危险房屋采取解危措施的,由区、县建设(房屋)行政主管部门强制治理。
  解除危险房屋危险,需要房屋所有人、承租人或者其他使用人暂时迁出的,应当及时迁出;拒不迁出的,区、县建设(房屋)行政主管部门应当作出限期迁出决定。当事人逾期不执行的,区、县建设(房屋)行政主管部门申请人民法院强制执行。
  强制治理发生的费用由责任人承担。因阻碍加固修缮造成的损失,由阻碍加固修缮的责任人承担。
  第二十四条 建设(房屋)、工商行政管理等行政主管部门对房地产经纪机构履行监督检查职责时,可以采取下列措施:
  (一)要求被检查单位提供房地产经纪机构营业执照、备案证明、房地产经纪人员职业资格证和注册证;
  (二)检查有关资料,了解房地产经纪业务情况和客户资金、风险准备金等方面的管理情况;
  (三)纠正违反有关法律、法规和本办法的行为;
  (四)向社会公布对房地产经纪机构及其工作人员的监督检查情况。
  第二十五条  经检查,房地产经纪机构的情况与备案情况不符的,建设(房屋)行政主管部门应当注销其备案证明。
  第二十六条  公安机关对与违反治安管理行为有关的场所、物品、人身可以进行检查。检查时,人民警察不得少于二人,并应当出示工作证件和县级以上人民政府公安机关开具的检查证明文件。对确有必要立即进行检查的,人民警察经出示工作证件,可以当场检查,但检查公民住所应当出示县级以上人民政府公安机关开具的检查证明文件。
  第二十七条  建设(房屋)行政主管部门、公安机关应当对房屋及其共用部位和设施、设备的安全情况进行检查。
  第二十八条  基层管理组织应当提供下列服务:
  (一) 宣讲有关的法律知识、安全知识;
  (二) 介绍劳动技能培训信息,维权服务信息;
  (三)告知有关人员办理流动儿童入学、计划免疫、享受国家和本市规定的基本项目的计划生育免费技术服务等事项的规定;
  (四)组织开展文体活动;
  (五)区、县人民政府规定的其他服务项目。
  基层管理组织可以接受当事人的委托,提供相关服务,但不得从事经营性活动,不得违反国家规定收取费用。
  第五章  法律责任
  第二十九条 房屋租赁管理机关及其工作人员玩忽职守、 滥用职权、徇私舞弊的,由其上级行政机关或者监察机关责令改正;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十条  对违反本办法的下列行为,由建设(房屋)行政主管部门按照下列规定处罚。
  (一)出租的居住房屋不符合本办法第九条第(一)项、第(四)项规定条件的,责令出租人改正,并可对其处1000元以上3万元以下罚款。
  (二)出租人未按本办法第十条规定登记出租房屋等情况的,责令改正,并可处200元以上500元以下罚款。
  (三)房地产经纪机构、房屋管理单位违反本办法第十一条、第十二条规定的,处200元以上2000元以下罚款。
  (四)出租人违反本办法第十四条第(五)项规定的,责令改正,并可处200元以上1000元以下罚款。
  (五)房屋租赁当事人违反本办法第十六条第(三)项、第(四)项规定,实施影响房屋建筑结构和使用安全的行为,或者改变住宅外立面,在外墙上开门、窗的,责令改正,并处1000元以上3万元以下罚款。
  (六)房地产经纪机构未按本办法第十七条第一款规定办理备案的,责令改正,并可处1000元以上3万元以下罚款。
  (七)违反本办法第十九条第(二)项规定,或者违反本办法第十九条第(七)项规定,出借、出租房地产经纪机构备案证明、房地产经纪人员资格证和注册证的,责令限期改正,处3000元以上1万元罚款。
  (八)房屋管理单位未履行本办法第二十二条规定职责的,责令改正,并可对房屋管理单位处1000元以上3万元以下罚款。
  第三十一条  对违反本办法的下列行为,由公安机关按照下列规定处罚。
  (一)出租的居住房屋不符合本办法第九条第(二)项规定条件,或者出租人违反本办法第十四条第一款第(三)项规定的,责令出租人改正,并可处1000元以上3万元以下罚款。
  (二)出租人违反本办法第十四条第一款第(一)项规定,将房屋出租给无合法有效身份证明承租人的,或者不按本办法第十条第二款、第十五条第(六)项规定登记本人和承租人、实际居住人员基本情况的,处200元以上500元以下罚款。
  (三)出租人违反本办法第十四条第(四)项、第(六)项规定的,责令改正,并可处200元以上1000元以下罚款。   
  (四)承租人违反本办法第十五条第(二)项规定,利用承租房屋生产、加工、储存、经营易燃、易爆、剧毒等危险物品的,按照治安处罚法的规定处罚。
  (五)承租人违反本办法第十五条第(三)项规定,使用承租房屋时损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的,处200元以上1000元以下罚款。
  (六)违反本办法第十九条第(七)项规定,伪造、变造、买卖备案证明或者房地产经纪人员资格证和注册证的,按照治安管理处罚法的规定处罚。
  (七)阻碍主管机关依法进行房屋租赁管理公务活动的,依照治安处罚法的规定处罚;使用暴力、威胁手段构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十二条  对违反本办法第十九条第(一)项、第(四)项、第(五)项规定的,由工商行政管理机关责令限期改正,处1000元以上1万元罚款。
  第三十三条  出租的居住房屋不符合本办法第九条第(三)项规定条件的,由卫生部门责令出租人改正,并可处1000元以上3万元以下罚款。
  第三十四条 其他法律、法规和规章对房屋租赁当事人、房屋管理单位、房地产经纪机构违反本办法的行为规定行政处罚的,由有关行政部门依法处理;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
  第三十五条 房屋所有人、房屋管理单位未履行房屋安全责任,对承租人或者他人造成损害的,应当承担相应的民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第六章  附则
  第三十六条  本市行政区域内房屋出借及其管理应当按照本办法的规定执行。
  执行政府规定租金标准的公有居住房屋租赁不适用本办法,但承租人转租公有居住房屋的,按照本办法的规定执行。
  第三十七条  本办法中下列用语的含义:
  房屋租赁,是指出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
  房屋,包括居住房屋和非居住房屋。居住房屋包括住宅、公寓、集体宿舍、未纳入旅店业管理的有多人居住的房屋以及实际有人居住的非居住房屋。
  房地产经纪,是指为委托人提供房地产租赁信息和租赁居间、代理业务的经营活动。
  居间,是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并收取委托人佣金的行为。
  代理,是指以委托人的名义,在委托范围内,为委托人与第三人进行房地产交易提供服务,并收取委托人佣金的行为。
  房地产经纪人员,包括房地产经纪人和房地产经济协理。经纪人,是指持有房地产经纪人执业资格证书和注册证的人员。经纪人,是指持有房地产经纪人协理从业资格证书和注册证的人员。
  房地产经纪机构,包括房地产经纪机构及其依法设立的分支机构。
  第三十八条 本办法自2006年 月 日起施行。
 
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